回到2007年底，人們很難想象中國的住宅銷售麵積增速會在零以下——這是自中國住宅開始商業化以來不曾出現過的。在以往比較差的年成，住宅銷售麵積的增速也是兩位數，一般都在20%—30%之間。但今年以來
，一直到現在，增速都在零以下。在沿海一些大城市，增速甚至超過負的30%！這是非常出乎市場預料的——而它對整個市場和經濟的壓力，實際上還沒有全部釋放，正在逐步地顯露之中。

　　從(cong)迄(qi)今(jin)為(wei)止(zhi)的(de)變(bian)化(hua)看(kan)，由(you)於(yu)房(fang)地(di)產(chan)銷(xiao)售(shou)的(de)大(da)幅(fu)度(du)下(xia)滑(hua)，房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)現(xian)金(jin)流(liu)惡(e)化(hua)，土(tu)地(di)招(zhao)標(biao)流(liu)拍(pai)增(zeng)多(duo)，草(cao)根(gen)層(ceng)麵(mian)的(de)情(qing)況(kuang)顯(xian)示(shi)企(qi)業(ye)新(xin)開(kai)工(gong)麵(mian)積(ji)和(he)投(tou)資(zi)增(zeng)速(su)可(ke)能(neng)很(hen)快(kuai)開(kai)始(shi)下(xia)降(jiang)。與(yu)此(ci)同(tong)步(bu)，今(jin)年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)建(jian)築(zhu)裝(zhuang)潢(huang)材(cai)料(liao)的(de)銷(xiao)售(shou)增(zeng)長(chang)很(hen)疲(pi)軟(ruan)
，家(jia)電(dian)銷(xiao)售(shou)增(zeng)長(chang)的(de)壓(ya)力(li)也(ye)比(bi)較(jiao)明(ming)顯(xian)。零(ling)碎(sui)的(de)證(zheng)據(ju)顯(xian)示(shi)，由(you)於(yu)今(jin)年(nian)以(yi)來(lai)企(qi)業(ye)盈(ying)利(li)下(xia)降(jiang)和(he)現(xian)金(jin)流(liu)惡(e)化(hua)
，銀(yin)行(xing)關(guan)注(zhu)類(lei)不(bu)良(liang)資(zi)產(chan)上(shang)升(sheng)比(bi)較(jiao)快(kuai)，其(qi)中(zhong)相(xiang)當(dang)的(de)部(bu)分(fen)與(yu)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)存(cun)在(zai)關(guan)聯(lian)。

　　需xu要yao指zhi出chu的de是shi
，雖sui然ran目mu前qian房fang價jia比bi較jiao大da的de下xia跌die主zhu要yao集ji中zhong在zai前qian期qi樓lou價jia漲zhang速su非fei常chang高gao的de地di區qu，比bi如ru深shen圳zhen。但dan從cong銷xiao售shou麵mian積ji的de增zeng速su來lai看kan，壓ya力li是shi全quan國guo性xing的de——cunzaiyudaduoshuyixianchengshihegengduodediqu。xiaoshoumianjidezengsuxiahuafeichangkuai
，shichangdechengjiaoliangweisuodehenlihai
，biaomingzaidaduoshudiqujiageshijishangdoucunzaiyali。

　　從目前的情況來看，有幾個比較明確的結論。第一，在大多數一線城市，房價存在明顯高估，高估幅度也許在30%，甚至更高一些。第二，麵對需求短期的快速萎縮和銷售負增長，市場上的住宅存在短期的供應過剩
；這zhe至zhi少shao要yao求qiu新xin開kai工gong麵mian積ji的de大da幅fu度du減jian速su來lai逐zhu步bu穩wen定ding供gong應ying量liang。第di三san，許xu多duo房fang地di產chan企qi業ye的de現xian金jin流liu都dou存cun在zai壓ya力li
，存cun在zai通tong過guo降jiang價jia促cu銷xiao來lai改gai善shan現xian金jin流liu的de動dong力li。

　　人ren們men一yi般ban同tong意yi目mu前qian中zhong國guo城cheng市shi居ju民min對dui商shang品pin住zhu宅zhai仍reng然ran存cun在zai比bi較jiao旺wang盛sheng的de真zhen實shi需xu求qiu
，而er目mu前qian銷xiao售shou的de下xia降jiang部bu分fen反fan映ying了le價jia格ge的de高gao估gu和he市shi場chang存cun在zai濃nong厚hou的de觀guan望wang情qing緒xu，這zhe一yi局ju麵mian什shen麼me時shi候hou能neng夠gou穩wen定ding下xia來lai仍reng然ran不bu得de而er知zhi；隨著更多的“兩限房”和經濟適用房等投入供應，需求會受到何種影響尚不清楚；去年在不少地區都出現了房地產的投機風潮，這將在多大程度上影響未來房地產市場的供求平衡格局
，也需要繼續觀察。

　　房地產企業現金流的改善顯然還需要時間，而市場上存在的供應過剩的消化也需要一個過程。我估計房地產市場的調整也許還需要10個月的時間，當然這樣的估計充滿不確定性，但比較清楚的是——地產行業最壞的時期還沒有過去，甚至是還沒有到來。

　　國(guo)外(wai)的(de)經(jing)驗(yan)教(jiao)訓(xun)顯(xian)示(shi)房(fang)價(jia)的(de)長(chang)期(qi)下(xia)跌(die)對(dui)經(jing)濟(ji)的(de)影(ying)響(xiang)很(hen)大(da)，部(bu)分(fen)的(de)渠(qu)道(dao)在(zai)於(yu)這(zhe)影(ying)響(xiang)了(le)銀(yin)行(xing)的(de)資(zi)產(chan)質(zhi)量(liang)和(he)信(xin)貸(dai)供(gong)應(ying)能(neng)力(li)
，部(bu)分(fen)的(de)渠(qu)道(dao)在(zai)於(yu)財(cai)富(fu)效(xiao)應(ying)對(dui)人(ren)們(men)消(xiao)費(fei)行(xing)為(wei)的(de)影(ying)響(xiang)。由(you)於(yu)這(zhe)樣(yang)的(de)原(yuan)因(yin)，金(jin)融(rong)市(shi)場(chang)對(dui)中(zhong)國(guo)目(mu)前(qian)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)調(tiao)整(zheng)存(cun)在(zai)許(xu)多(duo)擔(dan)心(xin)是(shi)有(you)道(dao)理(li)的(de)，這(zhe)一(yi)過(guo)程(cheng)也(ye)確(que)實(shi)需(xu)要(yao)很(hen)仔(zai)細(xi)的(de)管(guan)理(li)。

　　盡jin管guan今jin年nian以yi來lai地di產chan市shi場chang如ru此ci大da的de調tiao整zheng出chu乎hu許xu多duo人ren的de預yu期qi
，但dan回hui頭tou來lai看kan這zhe一yi變bian化hua也ye許xu是shi值zhi得de慶qing幸xing的de
，因yin為wei它ta避bi免mian了le地di產chan泡pao沫mo更geng大da和he更geng長chang時shi間jian的de積ji累lei。微wei觀guan層ceng麵mian的de感gan受shou顯xian示shi，實shi際ji上shang中zhong國guo地di產chan市shi場chang呈cheng現xian明ming顯xian泡pao沫mo化hua狀zhuang態tai大da約yue隻zhi有you三san個ge季ji度du左zuo右you的de時shi間jian。這zhe期qi間jian所suo積ji累lei的de價jia格ge漲zhang幅fu相xiang當dang大da，但dan市shi場chang成cheng交jiao量liang並bing不bu算suan大da，銀yin行xing卷juan入ru的de程cheng度du也ye不bu很hen深shen

，局ju部bu地di區qu的de情qing況kuang可ke能neng有you一yi些xie例li外wai。

　　來源：金融時報