chunjiechangjiayihou
，qingfangchengshichangyingyefangzujinchuxiandafuhuiluo。yinqileqingfangchengjingyinghujiguangdaduzhedeqianglieguanzhu，shaoxingxianyouguanbumenyeduijinnianzhongguoqingfangchengshichangyingyefangzujinhuiluoshifenguanzhu。zhongguoqingfangchengjianguanweishiguanchuhaiduicizhuanmenjinxingletiaoyan。通過對輕紡城市場業主單位、輕紡城市場商會、輕紡城市場經營戶及市場流動中介等多個層麵的走訪調查，主管部門了解到，與去年同期相比，今年的市場營業房租金平均回落10%到50%。營業房優先續租權轉讓價成交極少，價格也有所下降。
　　業內人士指出
，輕紡城營業房租金下降是市場發展一個必然的過程，“現在是一個擠泡沫的過程，擠掉‘虛高’的泡沫，有利於市場健康有序發展。”
　　租房現狀：
　　門市部開門率與去年相比總體持平
　　輕紡城傳統交易區現有12個紡織品交易市場。從春節長假結束開市後市場開門率來看
，北市場是開門率最高的市場，達95%以上，東市場開門率也在95%左右
，聯合市場開門率約為50%(其中一樓為70%，二樓為50%
，三樓為20%，四樓為60%)

，天彙市場開門率約為80%
，西市場開門率約為70%(其中一樓為61%
，二樓為99%，三樓為57%)，北八區為70%。
　　綜觀12個市場，北八區開門率比去年有所提高
，東市場、北市場的開門率基本與去年同期持平，聯合市場及西市場、天彙市場均比去年有小幅下降。
　　應當指出
，在市場開門率基本穩定的情況下，輕紡城傳統交易區四個市場區域今年出現新的變化：一是精功麵料廣場一樓營業房有所增加，且均入駐了經營戶；二是聯合市場
、北六區部分經營戶轉移他處；三是北八區市場營業房開門率有所提高。
　　輕紡城市場營業房租金整體下降
　　今年2月14日(農曆戊子年正月初八)市場開市後
，市場營業房租金(就同市場同地段營業房而言)就比前期及去年同期均有一定程度下滑。
　　tiaozhazucongmouxiejingyinghujiliudongzhongjiechulejiedao，fanshichunjieqianweizengzuchudemenmian，chunjiehouzaichuzushi，zujinyidafuxiahua。xiahuafuduzuidadeshilianheshichangyilou
，jihuda50%。如C區租金已由去年高峰時的30萬元跌到15萬元。其次為東市場和北市場，東市場一門市部去年租金為58萬元
，今年則隻有40萬元；而北三區一樓一門市部春節前35萬元“惜租”
，春節後則下跌到19萬元“拋租”。另外幾個市場租金也比去年同期回落，如天彙市場平均回落幅度達約到20%；北六區同地段營業房年外出租的均比年內出租的要低2萬元左右。西市場一樓停車場附近，原來的租金約為2萬至3萬元
，春節後開價7000元，極少有人租。
　　營業房優先續租權轉讓有價無市
　　作為輕紡城特有投資產品的營業房優先續租權
，近期轉讓非常少，調查組從營業房轉讓轉租交易服務中心了解到，去年1月至8月轉讓轉租的營業房數與下半年比有天壤之別。去年8月後營業房優先續租權轉讓有價無市。如北市場三樓一門市部，去年2月購進時價格為92萬元，去年8月售出時為135萬元

，而如今，開價82萬元乏人問津。同樣，聯合市場3樓一門市部在去年3月至今這段時間裏經曆了一波三折
，先是72萬元購進，再是160萬元惜售，如今是開價80萬元無人問津。
　　原因分析
　　調查組分析認為，春節長假後營業房租賃市場表現出的這些現狀，是由多種因素相互影響產生的結果。
　　輕紡城總的供需關係發生變化
　　供(gong)應(ying)量(liang)有(you)所(suo)增(zeng)加(jia)。新(xin)市(shi)場(chang)擴(kuo)建(jian)及(ji)營(ying)業(ye)房(fang)推(tui)出(chu)，打(da)破(po)了(le)原(yuan)來(lai)老(lao)營(ying)業(ye)房(fang)一(yi)統(tong)天(tian)下(xia)且(qie)供(gong)應(ying)不(bu)足(zu)的(de)情(qing)況(kuang)。今(jin)年(nian)以(yi)來(lai)
，傳(chuan)統(tong)市(shi)場(chang)區(qu)域(yu)在(zai)向(xiang)外(wai)延(yan)伸(shen)，輕(qing)紡(fang)城(cheng)新(xin)增(zeng)營(ying)業(ye)房(fang)不(bu)少(shao)。如(ru)隨(sui)著(zhe)精(jing)功(gong)廣(guang)場(chang)原(yuan)貿(mao)易(yi)公(gong)司(si)的(de)向(xiang)北(bei)遷(qian)移(yi)，精(jing)功(gong)廣(guang)場(chang)新(xin)空(kong)置(zhi)出(chu)百(bai)餘(yu)間(jian)門(men)市(shi)部(bu)
，為(wei)傳(chuan)統(tong)市(shi)場(chang)區(qu)經(jing)營(ying)戶(hu)增(zeng)加(jia)了(le)一(yi)新(xin)去(qu)處(chu)。需(xu)求(qiu)有(you)少(shao)量(liang)減(jian)少(shao)。調(tiao)查(zha)組(zu)從(cong)幾(ji)個(ge)商(shang)會(hui)會(hui)長(chang)及(ji)經(jing)營(ying)戶(hu)處(chu)了(le)解(jie)到(dao)，今(jin)年(nian)有(you)部(bu)分(fen)經(jing)營(ying)戶(hu)因(yin)去(qu)年(nian)生(sheng)意(yi)虧(kui)損(sun)，而(er)打(da)道(dao)回(hui)府(fu)：北市場、天彙市場、北六區分別有不少經營戶撤出市場，海寧許村有24家經營戶回老家；youxiaobufenwenlingjijingyinghuyehuilelaojia
，youbufenchenshanbujingyinghuzhuanyizhiyuechengqutongleishichang。haiyouxiangdangbufenjingyinghu，chengshoubulequniandegaozujin，fenfenyasuojingyingchangsuo
，jianshaoyingyefangzulinshuliang
，bianxiangzengjiashichangyingyefangdegongyingliang。
　　市場局部範圍內供需發生變化
　　lianheshichangyiloujiqitadifangyuebaihujingyinghuxiangjinggongguangchangdezhuanyi，beiliuqujinbaihurenzaomianjingyinghujitizhuanyizhibeibaqu
，beiqubufenjingyinghuzhuanyizhibeiliuqu
，zhexiedougeiyuanshichangzaochenglejubufanweineidegongguoyuqiu。
　　營業房合理的價值回歸過程
　　去年營業房租金之所以高，一是老市場拆遷，打破原供需關係，再加上流動中介等借題發揮、人(ren)為(wei)炒(chao)作(zuo)，市(shi)場(chang)內(nei)房(fang)價(jia)有(you)被(bei)抬(tai)高(gao)跡(ji)像(xiang)。直(zhi)接(jie)結(jie)果(guo)導(dao)致(zhi)去(qu)年(nian)不(bu)少(shao)經(jing)營(ying)者(zhe)生(sheng)意(yi)虧(kui)損(sun)

，部(bu)分(fen)經(jing)營(ying)戶(hu)不(bu)得(de)不(bu)遠(yuan)離(li)熟(shu)悉(xi)的(de)市(shi)場(chang)，而(er)抱(bao)團(tuan)轉(zhuan)移(yi)到(dao)租(zu)金(jin)更(geng)低(di)的(de)市(shi)場(chang)。這(zhe)也(ye)是(shi)今(jin)年(nian)市(shi)場(chang)整(zheng)體(ti)供(gong)需(xu)及(ji)局(ju)部(bu)範(fan)圍(wei)內(nei)供(gong)需(xu)失(shi)衡(heng)的(de)主(zhu)要(yao)原(yuan)因(yin)，從(cong)本(ben)質(zhi)上(shang)講(jiang)，房(fang)租(zu)下(xia)降(jiang)是(shi)一(yi)個(ge)擠(ji)泡(pao)沫(mo)的(de)過(guo)程(cheng)。
　　銀根收緊讓炒房戶及經營戶均為難
　　宏觀調控、yingenshoujin，yinxingyasuodaikuanguimo，daikuannandudejiada，duiliyongyinxingzijinjinxingchaofangdexingweiqidaoleyizhizuoyong。tongshi，yegeibufenliyongdaikuanjingyingzhezengjialeyali。cong2007年11yueqi
，keqiaochengqudegejinrongjigou，chuxinyongliansheshangzaibanlishaoliangdeyingyefangxuzuquandiyadaikuan
，qiyudoutingbanlecixiangyewu

，congershijingyinghurongziqudaogengjiaxiazhai。shouzijinzhiyue，jingyinghubudebusuoxiaoguimo。
　　新建市場營業房在市場中形成租金下跌的走勢預期
　　東(dong)升(sheng)路(lu)市(shi)場(chang)升(sheng)級(ji)改(gai)造(zao)的(de)即(ji)將(jiang)竣(jun)工(gong)及(ji)投(tou)入(ru)使(shi)用(yong)，給(gei)市(shi)場(chang)內(nei)流(liu)動(dong)中(zhong)介(jie)及(ji)經(jing)營(ying)戶(hu)都(dou)帶(dai)來(lai)一(yi)個(ge)信(xin)息(xi)，市(shi)場(chang)營(ying)業(ye)房(fang)數(shu)量(liang)將(jiang)再(zai)度(du)擴(kuo)張(zhang)，對(dui)營(ying)業(ye)房(fang)租(zu)賃(lin)市(shi)場(chang)造(zao)成(cheng)一(yi)種(zhong)放(fang)量(liang)後(hou)下(xia)跌(die)的(de)心(xin)理(li)預(yu)期(qi)，原(yuan)投(tou)資(zi)者(zhe)在(zai)前(qian)期(qi)已(yi)拋(pao)售(shou)(租)，新的接手的人則遲遲不肯出手，處於觀望狀態。
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　　市場區域處經營失管
　　今(jin)年(nian)，有(you)不(bu)少(shao)經(jing)營(ying)戶(hu)在(zai)市(shi)場(chang)外(wai)圍(wei)如(ru)建(jian)材(cai)市(shi)場(chang)域(yu)區(qu)及(ji)小(xiao)區(qu)營(ying)業(ye)房(fang)及(ji)倉(cang)庫(ku)內(nei)經(jing)營(ying)紡(fang)織(zhi)品(pin)
，一(yi)方(fang)麵(mian)是(shi)由(you)於(yu)無(wu)力(li)承(cheng)擔(dan)高(gao)額(e)租(zu)金(jin)又(you)不(bu)願(yuan)意(yi)輕(qing)易(yi)放(fang)棄(qi)經(jing)營(ying)，另(ling)一(yi)方(fang)麵(mian)還(hai)是(shi)因(yin)為(wei)在(zai)管(guan)理(li)上(shang)存(cun)有(you)漏(lou)洞(dong)
，如(ru)劃(hua)行(xing)歸(gui)市(shi)、“紅線劃分”等方麵有待明確，行業管理有待強化。
　　觀點對策
　　調(tiao)查(zha)組(zu)分(fen)析(xi)認(ren)為(wei)

，營(ying)業(ye)房(fang)租(zu)賃(lin)市(shi)場(chang)的(de)租(zu)金(jin)基(ji)本(ben)受(shou)政(zheng)府(fu)宏(hong)觀(guan)調(tiao)控(kong)和(he)市(shi)場(chang)自(zi)我(wo)調(tiao)節(jie)，現(xian)在(zai)這(zhe)一(yi)現(xian)狀(zhuang)的(de)發(fa)生(sheng)
，既(ji)符(fu)合(he)市(shi)場(chang)經(jing)濟(ji)規(gui)律(lv)，又(you)符(fu)合(he)市(shi)場(chang)整(zheng)體(ti)發(fa)展(zhan)需(xu)求(qiu)。它(ta)發(fa)生(sheng)的(de)規(gui)律(lv)可(ke)以(yi)概(gai)括(kuo)為(wei)：隨著對市場的培育及市場的越來越成熟(放水養魚過程)——市場營業房房價漸漸高起來(經營戶不斷增加)——房價繼續上漲
，直到上限(鼎盛時期)——一部分經營者無力承受而遠離市場(優勝劣汰時期)——市場營業房供需平衡被打破
，租金下跌(調整時期)——重新建立新的平衡。現在正處於調整時期。
　　針(zhen)對(dui)營(ying)業(ye)房(fang)市(shi)場(chang)表(biao)現(xian)出(chu)的(de)這(zhe)一(yi)特(te)點(dian)，分(fen)析(xi)認(ren)為(wei)
，作(zuo)為(wei)宏(hong)觀(guan)調(tiao)控(kong)的(de)政(zheng)府(fu)，麵(mian)臨(lin)營(ying)業(ye)房(fang)市(shi)場(chang)調(tiao)整(zheng)時(shi)期(qi)，在(zai)規(gui)範(fan)市(shi)場(chang)經(jing)營(ying)行(xing)為(wei)和(he)新(xin)市(shi)場(chang)推(tui)出(chu)及(ji)招(zhao)商(shang)隆(long)市(shi)等(deng)各(ge)方(fang)麵(mian)工(gong)作(zuo)中(zhong)
，結(jie)合(he)市(shi)場(chang)規(gui)律(lv)，充(chong)分(fen)利(li)用(yong)和(he)把(ba)握(wo)這(zhe)一(yi)階(jie)段(duan)的(de)特(te)點(dian)
，使(shi)政(zheng)府(fu)有(you)形(xing)之(zhi)手(shou)和(he)市(shi)場(chang)無(wu)形(xing)之(zhi)手(shou)得(de)到(dao)有(you)效(xiao)結(jie)合(he)
，助(zhu)推(tui)市(shi)場(chang)及(ji)時(shi)調(tiao)整(zheng)
，並(bing)進(jin)入(ru)“新上升時期”。yishibixujiadaduishengwaimianliaoshengchanshangjifuzhuangshengchanshangdezhaoshanglidu

，zhenzhengshizhongguoqingfangchengchengweiguoneifangzhipindejisanzhongxin，shiqingfangchenglizuzhongguoerbujinjinshishaoxing
；二是積極鼓勵金融機構加大對市場經營戶的服務力度，特別是短期融資服務，幫助經營戶克服眼前困難
，共渡難關；三是強化政府職能部門的管理力度
，明確相關的劃行歸市及市場交易紅線規劃，依法查處違規行為
；四是及早謀劃新一輪發展期的管理規劃


，真正做到規劃清晰、規則透明、管理有效。