劉克峰

《中國高新技術產業導報》，2017年12月4日

在新時代國家創新驅動發展戰略的推動下，各地都把發展高科技產業作為轉型升級的重要抓手，著力打造不同區位優勢、不同產業方向、不同集聚規模的科技園區。園區建設的主體既有政府主導的平台公司、市場化的房地產開發商
，也有科技企業、基金投資公司等。然而
，隨著國家對建設用地政策的嚴控

，如何把寶貴的土地資源建設成為現代科技園區，避免出現“爛尾樓”“荒園”“鬼城”，則需要建設者們以新發展理念為指導，在以往科技園區建設發展的實踐基礎上

，客觀總結、深入思考、持續探索。

一、建設科技園區要拋棄房地產開發模式

目(mu)前(qian)
，有(you)一(yi)種(zhong)很(hen)流(liu)行(xing)的(de)業(ye)態(tai)叫(jiao)作(zuo)科(ke)技(ji)地(di)產(chan)，顧(gu)名(ming)思(si)義(yi)就(jiu)是(shi)把(ba)科(ke)技(ji)園(yuan)建(jian)設(she)當(dang)作(zuo)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)
，形(xing)式(shi)是(shi)建(jian)園(yuan)區(qu)，實(shi)質(zhi)是(shi)搞(gao)地(di)產(chan)。在(zai)房(fang)地(di)產(chan)模(mo)式(shi)下(xia)建(jian)設(she)科(ke)技(ji)園(yuan)區(qu)，科(ke)技(ji)園(yuan)區(qu)在(zai)土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)、商業模式上盡顯房地產化，甚至出現爆炒研發用地和科研用房的現象
，完全背離了建設科研園區
、支持科技創新、促進創業升級的初衷。科技園區建設時間長
、投資大
、不bu確que定ding性xing多duo，通tong過guo銷xiao售shou一yi些xie園yuan區qu內nei符fu合he政zheng策ce的de房fang產chan來lai解jie決jue資zi金jin問wen題ti原yuan本ben無wu可ke厚hou非fei，但dan在zai傳chuan統tong住zhu宅zhai地di產chan和he商shang業ye地di產chan受shou到dao政zheng策ce管guan控kong下xia，地di產chan商shang紛fen紛fen轉zhuan向xiang科ke技ji園yuan區qu建jian設she的de形xing勢shi下xia
，大da有you把ba科ke技ji園yuan區qu變bian成cheng新xin型xing房fang地di產chan市shi場chang的de趨qu勢shi，要yao麼me囤tun積ji土tu地di、待價而沽，要麼隨行就市，推高房價，甚至違規銷售不符合地性規定的房產。

科ke技ji園yuan區qu不bu應ying成cheng為wei房fang地di產chan商shang逐zhu利li的de新xin市shi場chang。科ke技ji園yuan區qu的de建jian設she主zhu體ti可ke以yi多duo元yuan化hua，房fang地di產chan商shang也ye完wan全quan可ke以yi參can與yu科ke技ji園yuan區qu的de建jian設she，但dan科ke技ji園yuan區qu必bi須xu去qu地di產chan化hua。首shou先xian，要yao對dui土tu地di出chu讓rang方fang式shi進jin行xing改gai革ge，政zheng府fu要yao擺bai脫tuo對dui“土地財政”的依賴，不以競拍高價者得，而在限定土地價格下進行選優，這樣既可以防止推高地價又可確保有優秀的建設主體；其次，園區用地建設的各類物業要實行嚴格的銷售轉讓政策

，甚至是限製銷售、不bu得de轉zhuan讓rang，除chu政zheng府fu的de嚴yan格ge審shen批pi下xia可ke進jin行xing定ding向xiang銷xiao售shou部bu分fen物wu業ye外wai，園yuan區qu建jian設she主zhu體ti要yao持chi有you大da部bu分fen物wu業ye，靠kao長chang期qi租zu賃lin回hui收shou建jian設she投tou資zi。政zheng府fu把ba低di成cheng本ben的de土tu地di交jiao由you優you秀xiu的de主zhu體ti建jian設she，防fang止zhi其qi進jin行xing囤tun地di炒chao房fang，確que保bao其qi向xiang科ke技ji企qi業ye提ti供gong長chang期qi、低廉的租賃物業，促進科技企業的創新創業
，企業發展了，納稅增加了，政府收入從前端的“土地財政”變為後端“發展紅利”，從而使科技園區建設進入良性的發展狀態。

二、科技園區基礎設施不等同於市政一級土地開發

建jian設she科ke技ji園yuan區qu基ji礎chu設she施shi要yao先xian行xing。目mu前qian，園yuan區qu基ji礎chu設she施shi建jian設she的de普pu遍bian模mo式shi是shi政zheng府fu的de一yi級ji土tu地di開kai發fa授shou權quan模mo式shi
，即ji政zheng府fu把ba土tu地di的de一yi級ji開kai發fa權quan通tong過guo一yi定ding的de審shen批pi程cheng序xu授shou予yu開kai發fa主zhu體ti，開kai發fa主zhu體ti根gen據ju授shou權quan內nei容rong對dui土tu地di進jin行xing用yong地di規gui劃hua
、征地拆遷
、建設市政基礎設施，如“七通一平”。raner，kejiyuanqudejichusheshiyushizhengyijitudikaifacunzaixianzhuchabie
，shizhengyijitudikaifashikejiyuanqujichusheshidebiyaotiaojian
，danbushichongfentiaojian。yibaneryan
，shizhengyijitudikaifabaokuogongshui、供電、供氣、雨汙水排放

、道路、電信等
，但科技園區的基礎設施還需要園林景觀、公共停車場、海綿調蓄池、中水處理係統等生態保障設施。隨著技術進步
，科技園區的公共技術服務設施也已成為標配
，如光纜、無線局域網（WiFi）
、數shu據ju中zhong心xin等deng
，這zhe些xie科ke技ji園yuan區qu基ji礎chu設she施shi的de內nei容rong已yi大da大da超chao出chu市shi政zheng一yi級ji土tu地di開kai發fa的de範fan圍wei。但dan科ke技ji園yuan區qu基ji礎chu設she施shi建jian設she內nei容rong需xu要yao與yu市shi政zheng基ji礎chu設she施shi同tong步bu規gui劃hua
、甚至同步實施，並聯進行。如果是串聯進行
，不僅增加成本，還會給後續建設造成巨大困難甚至導致無法實施。

按(an)照(zhao)政(zheng)府(fu)一(yi)級(ji)土(tu)地(di)開(kai)發(fa)授(shou)權(quan)
，進(jin)行(xing)市(shi)政(zheng)基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)建(jian)設(she)後(hou)

，進(jin)行(xing)嚴(yan)格(ge)的(de)土(tu)地(di)成(cheng)本(ben)審(shen)核(he)

，哪(na)些(xie)項(xiang)目(mu)進(jin)入(ru)成(cheng)本(ben)
，哪(na)些(xie)不(bu)能(neng)進(jin)入(ru)成(cheng)本(ben)，都(dou)要(yao)有(you)明(ming)確(que)的(de)政(zheng)策(ce)規(gui)定(ding)
，且(qie)日(ri)漸(jian)趨(qu)緊(jin)。隻(zhi)有(you)記(ji)入(ru)成(cheng)本(ben)的(de)部(bu)分(fen)
，政(zheng)府(fu)在(zai)核(he)算(suan)後(hou)予(yu)以(yi)償(chang)付(fu)。唯(wei)此(ci)，園(yuan)區(qu)建(jian)設(she)企(qi)業(ye)會(hui)麵(mian)臨(lin)著(zhe)基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)建(jian)設(she)投(tou)資(zi)能(neng)否(fou)記(ji)入(ru)開(kai)發(fa)的(de)困(kun)境(jing)。當(dang)然(ran)，企(qi)業(ye)也(ye)可(ke)以(yi)嚴(yan)格(ge)按(an)照(zhao)一(yi)級(ji)授(shou)權(quan)內(nei)容(rong)進(jin)行(xing)建(jian)設(she)，不(bu)超(chao)越(yue)任(ren)何(he)成(cheng)本(ben)邊(bian)界(jie)，但(dan)這(zhe)僅(jin)僅(jin)是(shi)完(wan)成(cheng)了(le)市(shi)政(zheng)一(yi)級(ji)土(tu)地(di)開(kai)發(fa)

，遠(yuan)遠(yuan)未(wei)完(wan)成(cheng)科(ke)技(ji)園(yuan)區(qu)基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)建(jian)設(she)。

jianyukejiyuanqujichusheshiyushizhengyijitudikaifadezhongdachayi，zhengfukekaolvzaixianyouyijitudishouquankaifadetizhizhong，genjuyuanqushijiqingkuangshidangzengjiahedingjianshexiangmuneirong，bayuanqubiaopeidejichusheshixiangmutouzijiruyijitudikaifachengben，bingzaitudichurangshouyizhongyuyichangfu。weici，kejiyuanqujichusheshicainengzaishizhengjichusheshidejichushangdeyitongyiguihua

、統一實施，為科技園區的後續建設與運營打下良好的基礎。

三、防止科技企業淪為科技地產商

目前，有一種趨勢需引起特別關注：一yi些xie科ke技ji企qi業ye的de主zhu營ying業ye務wu悄qiao然ran改gai頭tou換huan麵mian

，從cong科ke技ji創chuang新xin的de主zhu體ti演yan變bian為wei科ke技ji地di產chan新xin軍jun。在zai房fang地di產chan暴bao利li的de誘you導dao下xia，這zhe些xie企qi業ye通tong過guo各ge種zhong途tu徑jing拿na到dao遠yuan遠yuan超chao過guo自zi用yong需xu求qiu的de優you惠hui土tu地di
，建jian設she了le大da量liang辦ban公gong樓lou宇yu、商業配套

、甚(shen)至(zhi)公(gong)寓(yu)住(zhu)宅(zhai)，或(huo)直(zhi)接(jie)銷(xiao)售(shou)房(fang)產(chan)，或(huo)轉(zhuan)讓(rang)項(xiang)目(mu)公(gong)司(si)股(gu)權(quan)，或(huo)成(cheng)為(wei)房(fang)東(dong)
，不(bu)在(zai)科(ke)技(ji)創(chuang)新(xin)上(shang)下(xia)功(gong)夫(fu)
，而(er)在(zai)房(fang)地(di)產(chan)上(shang)搞(gao)投(tou)機(ji)，從(cong)支(zhi)持(chi)創(chuang)新(xin)的(de)政(zheng)策(ce)中(zhong)套(tao)利(li)。

為防止科技企業進行政策套利、淪為科技地產商
，政府應對出讓給科技企業的土地進行限製性約定
，土地上的物業隻能自用，不得出售
、轉讓或租賃，並加大動態監管力度，在資產登記、股gu權quan變bian更geng等deng環huan節jie進jin行xing核he查zha。如ru果guo企qi業ye確que實shi遇yu到dao發fa展zhan困kun難nan需xu要yao處chu置zhi資zi產chan
，可ke由you政zheng府fu主zhu導dao的de專zhuan項xiang基ji金jin進jin行xing回hui購gou或huo過guo橋qiao融rong資zi，既ji可ke幫bang助zhu企qi業ye渡du過guo難nan關guan，也ye可ke以yi主zhu動dong調tiao整zheng業ye態tai
、騰籠換鳥，供其他具有創新發展能力的科技企業使用。

四
、科技園區運營能力重於開發能力

在房地產模式下建設科技園區
，建設主體重在建好後進行銷售
，借助市場行情快銷、duoxiao
，shouhuitouzibianxianlirun，xiaoshouwanbihoucongyuanquluoli，buchiyouyuanquwuye，yuruyuanqiyezhishiyicixingdemaimaiguanxi，bingbuguanxinyuanqudehouxufazhan，zhishiguanzhumaifangdezhifunengli

，ermoshimaifangdechanyefangxiang、創新實力，從而導致一些園區成為業態散亂、低端的“大雜院”，難以形成有上下遊協同關係的產業集群和較高品質的專業化創新園區。同時
，有些物業在後續使用中暴露出來的規劃、設計、施工中的問題
，大都投訴無果。這樣的園區建設模式，肥了開發商
，苦了園區企業。

科技園區運營能力要重於開發能力。政府應製定相關政策鼓勵開發商多持有園區物業。園區建設單位從開始就應樹立服務創新、久久為功的理念，以產業規劃為先導，空間規劃為落地，運營規劃為支撐
，形成真正的園區規劃、建設

、招商、運營一體化的建設模式。科技園區的開發建設者要轉型成為高科技專業園區發展商、運營服務商
，緊密圍繞企業從成立、孵化
、加速到成熟的不同發展階段，針對“雙創”的特點和企業實際需求
，構建政策引導、產業集群、創新平台、科技金融、國guo際ji合he作zuo和he產chan業ye服fu務wu等deng六liu大da生sheng態tai要yao素su
，打da造zao適shi宜yi企qi業ye創chuang新xin創chuang業ye的de生sheng態tai體ti係xi。園yuan區qu運yun營ying商shang要yao積ji極ji集ji聚ju產chan業ye鏈lian，打da造zao創chuang新xin鏈lian，融rong通tong資zi金jin鏈lian，構gou建jian起qi專zhuan業ye化hua、特色化、國際化
、品牌化和創新性的產業服務體係

，不斷豐富“雙創”服務內容。

五
、科技園區要彰顯公共產品與服務的屬性

新時期，建設科技園區要貫徹落實創新
、綠色、協調、開放、共享的新發展理念，對科技園區的屬性清晰厘定
，扼製房地產商業化，彰顯公共服務產品屬性
，並按照公共服務產品的定位在供給、運營、可持續發展的機製上進行新的設計。首先
，政府要改變“土地財政”思si維wei，土tu地di成cheng本ben是shi科ke技ji園yuan區qu建jian設she的de基ji礎chu成cheng本ben，政zheng府fu應ying把ba科ke技ji園yuan區qu用yong地di上shang歸gui類lei到dao公gong共gong產chan品pin用yong地di，隻zhi回hui收shou土tu地di整zheng理li成cheng本ben，不bu借jie助zhu市shi場chang獲huo取qu土tu地di溢yi價jia，降jiang低di園yuan區qu建jian設she基ji礎chu成cheng本ben。其qi次ci，借jie力li政zheng府fu和he社she會hui資zi本ben合he作zuo（PPP）模式，發揮政府與社會資本的集成優勢。為保證科技園區公共服務產品的屬性，政府需要在建設及運營過程中發揮指導、調控作用。PPP模式可有效調動社會資本的積極性，在政府的支持

、指zhi導dao下xia
，確que保bao科ke技ji園yuan區qu建jian設she不bu偏pian離li公gong共gong產chan品pin與yu服fu務wu的de方fang向xiang。第di三san，優you化hua經jing營ying模mo式shi，不bu當dang開kai發fa商shang，當dang好hao運yun營ying商shang。在zai回hui歸gui公gong共gong服fu務wu產chan品pin屬shu性xing的de要yao求qiu下xia，建jian設she主zhu體ti要yao長chang期qi
、大量持有園區物業，與入園企業是持續的服務關係，要持續構建良好的產業生態體係，要具備園區在產業服務
、物業服務、商業服務等全方位的能力，要注重運營商業模式的創新，獲取長期、可持續的收入。

當(dang)科(ke)技(ji)園(yuan)區(qu)回(hui)歸(gui)公(gong)共(gong)產(chan)品(pin)與(yu)服(fu)務(wu)的(de)屬(shu)性(xing)後(hou)，園(yuan)區(qu)建(jian)設(she)主(zhu)體(ti)的(de)投(tou)資(zi)成(cheng)本(ben)得(de)以(yi)最(zui)大(da)限(xian)度(du)地(di)降(jiang)低(di)
，園(yuan)區(qu)的(de)物(wu)業(ye)不(bu)再(zai)成(cheng)為(wei)爆(bao)炒(chao)牟(mou)利(li)的(de)商(shang)品(pin)，園(yuan)區(qu)長(chang)期(qi)運(yun)營(ying)的(de)機(ji)製(zhi)得(de)以(yi)建(jian)立(li)，創(chuang)新(xin)創(chuang)業(ye)的(de)生(sheng)態(tai)品(pin)質(zhi)得(de)到(dao)保(bao)障(zhang)，創(chuang)新(xin)停(ting)滯(zhi)

、活力不足的“僵屍”企業被及時清理，有限的公共服務空間留給創新創業的活要素
；入園的科技企業心無旁騖地專注於創新創業，緊盯科技創新的世界前沿
，以創新的商業模式做強做大企業實力；政(zheng)府(fu)部(bu)門(men)則(ze)通(tong)過(guo)製(zhi)定(ding)科(ke)技(ji)園(yuan)區(qu)土(tu)地(di)公(gong)共(gong)政(zheng)策(ce)，提(ti)供(gong)園(yuan)區(qu)公(gong)共(gong)產(chan)品(pin)，支(zhi)持(chi)產(chan)業(ye)發(fa)展(zhan)
，抑(yi)製(zhi)科(ke)技(ji)園(yuan)區(qu)房(fang)地(di)產(chan)化(hua)
，把(ba)政(zheng)府(fu)的(de)優(you)惠(hui)政(zheng)策(ce)紅(hong)利(li)轉(zhuan)化(hua)成(cheng)為(wei)企(qi)業(ye)創(chuang)新(xin)發(fa)展(zhan)的(de)紅(hong)利(li)，加(jia)快(kuai)邁(mai)向(xiang)創(chuang)新(xin)國(guo)家(jia)的(de)步(bu)伐(fa)。唯(wei)此(ci)



，科(ke)技(ji)園(yuan)區(qu)的(de)相(xiang)關(guan)方(fang)（包括政府、建設單位
、入園科技企業等）都從“逐利的循環”中解脫出來，圍繞創新驅動發展戰略這一共同目標，找準定位、精準發力、相互協同、共同受益，構建出一個以公共產品屬性為核心的科技園區建設新模式。

新時代下，科技創新麵臨著新的目標、任務和挑戰，科技園區作為實施科技創新驅動戰略的重要載體
，其投資建設、運營服務的模式要緊緊圍繞著服務科技創新不斷升級迭代、協同創新，讓寶貴的土地資源發揮出促進產業發展的最大綜合效能，讓科技園區成為名副其實的創新高地、創業沃土，從中湧現出一批又一批的具有國際影響力的創新創業的領軍企業。

（作者係中國軟件園區發展聯盟理事長、北京中關村軟件園發展有限責任公司董事長）